São Paulo, 20 de julho de 2026 – O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11), administrado pela TRX Investimentos, desembolsou R$ 1,4 bilhão para adquirir três galpões logísticos classe AAA em Guarulhos, na Grande São Paulo. A operação é a maior já realizada pelo fundo.
Dois dos imóveis – identificados como K100 e K200 – já estão alugados ao Mercado Livre. O terceiro, K300, encontra-se na etapa final de construção. Localizados próximos ao Aeroporto Internacional de Guarulhos e à Rodovia Presidente Dutra, os ativos ampliam em 19% a Área Bruta Locável (ABL) do TRXF11, que passa a somar 1,48 milhão de m².
Com o negócio, o valor total de propriedades do fundo sobe de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões, distribuídos agora em 115 imóveis que totalizam cerca de 3,3 milhões de m².
Características dos imóveis
Os galpões variam de 58.901 m² a 111.181 m², foram erguidos no modelo built to suit e contam com contratos atípicos de 10 anos. Durante a construção, os aluguéis são corrigidos pelo INCC; após a entrega, o reajuste passa a seguir o IPCA. A multa por rescisão corresponde ao valor integral dos aluguéis restantes, o que reforça a previsibilidade de receita para os cotistas.
Cada instalação oferece módulos de 3.140 m² a 11.822 m², pé-direito livre de 12 metros e piso com resistência de até seis toneladas por m².
Estrutura financeira
A aquisição foi estruturada por meio da compra de cotas subordinadas do FII Logístico, veículo proprietário dos galpões. O XP Banco de Atacado deteve a cota sênior, enquanto o TRXF11 ficou, neste primeiro momento, com 100% da participação econômica da cota subordinada, abrindo espaço para entrada de novos investidores ou refinanciamento futuro.
O negócio prevê yield on cost estimado em 14,51% nos primeiros 12 meses e inclui renda mínima garantida até a conclusão do terceiro galpão.
Pagamento e cronograma
O pagamento aos vendedores será feito em quatro parcelas, iniciando no fim de julho de 2026, com três desembolsos semestrais subsequentes. Cada etapa está condicionada a metas como regularização dos imóveis, avanço das obras e manutenção dos contratos de locação.
Considerada a “Faria Lima dos galpões” pela proximidade ao principal mercado consumidor do país, a região de Guarulhos fortalece a posição do TRXF11 no segmento logístico, que já representa 37% do portfólio. Entre os inquilinos do fundo figuram ainda Assaí, Carrefour, Shopee, Leroy Merlin e os hospitais Sírio-Libanês e Albert Einstein.
Em abril de 2026, o TRXF11 ultrapassou 300 mil cotistas e, em 14 de julho, distribuiu R$ 1,50 por cota referente ao primeiro semestre, mantendo foco em geração de renda recorrente.
Com informações de Exame
